사례로 배우는 경매무잉여 취소와 임차인 점유 인정기간

안녕하십니까

지난번 포스팅에 낙찰 후 임차인의 점유 인정 언제까지 인가를 알아봤는데요

오늘은 제가 가져온 경매 사건을 사례로 보며

해당 사건의 임차인은 언제까지 점유가 가능한지 응용편과

경매 신청자의 무잉여 취소 유무를 배워보겠습니다

 

무잉여 취소란

경매는 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을

회수할 목적으로 실시하는 것입니다

그런데 채권을 회수하기 위해 경매를 신청한 채권자에게

해당 경매 매각대금이 1원이라도 배당이 안 간다면

이는 잉여가 없다고 판단하여 매각을 불허하고

경매를 취소하게 됩니다

법원 일반원칙 잉여 주의라고도 합니다

 

 

출처 : 탱크옥션

 

 

위 사건은 10월 6일 약 3억 2000만원에 낙찰이 됐습니다

그리고 대항력 있는 임차인의 보증금은 2억 8900만원 입니다

그리고 가압류가 말소기준 등기로 있으며

이번 경매의 신청자기도 합니다

후순위로는 근저당과 압류 2건이 있는데요

이 경매의 배당 순서를 확인해보겠습니다

 

낙찰대금 - 319,900,990원

1. 경매비용 - 약 4,000,000원

2. 압류 1 - 알 수 없음

3. 압류 2 - 알 수 없음

4. 대항력 있는 임차인 - 289,000,000원

5. 가압류 (경매신청자) - 400,000,000원

6. 근저당 - 95,000,000원

 

이렇게 됩니다

무잉여 취소가 되지 않으려면 경매신청자에게

1원이라도 배당금이 가야 합니다

경매 신청자보다 선순위에 있는

1번과 4번의 배당금액을 제외한다면

약 2700만원정도가 남는데

중요한 것은 2건의 압류금액입니다

우리는 낙찰받기 전까지 이해관계인이 아니기에

압류금액을 확인할 수 없지만

압류 1번은 일반 국세 절차가 되어있을 가능성이 높으며

국세는 보통 금액이 큰 경우가 많습니다

 

지금까지만 보면 낙찰대금은 4번 대항력 있는 임차인 또한

전액 배당 못 받고 일부만 받게 되며

5번 가압류 경매 신청자는 무잉여가 될 것 같지만

여기서 포인트는

경매신청자가 가압류 채권자 란것과

가압류 물건 3개를 같이 경매 신청했다는 것입니다

물건번호가 여러 개가 있는 것들은

한 묶음으로 보셔야 합니다

 

 

출처 : 탱크옥션

출처 : 탱크옥션

 

 

물건번호 1번과 2번의 배당순위는

압류 - 대항력 임차인 - 경매 신청자 가압류입니다

여기서 압류는 각 부동산에 걸려있는 게 아닌

채무자에게 걸려있는 것이라 다른 물건번호에서 전액 배당이 된다면

다른 물건번호의 배당에서는 생략하고 다음 순위로 넘어가게 됩니다

 

그렇게 되면 본 사례 사건인 물건번호 3번에서

압류가 전액 배당이 된다면

1번이나 2번에서 경매신청자에게 까지 배당을 받을 수 있어

무잉여 취소가 안되다는 결과가 됩니다

 

 

 

다음으로 임차인의 점유는 언제까지 인정이 되는지 알아보겠습니다

본 사건 사례의 임차인은 지난번 포스팅에 올렸던 4가지 유형 중

두 번째 대항력은 있지만 전액 배당을 못 받은 경우입니다

 

이런 경우 임차인은 배당표가 확정되는 날과

낙찰자가 나머지 보증금 잔액을 지급하는 날까지

거주를 해도 점유가 인정이 됩니다

 

 

출처 : 탱크옥션

 

 

11월 25일 잔금 납부하고 보통 30일 후 배당표 확정이 됩니다

그럼 12월 25일 즈음에 나머지 잔액까지 모두 지급하면

임차인은 바로 나가야 하느냐

보통의 경우엔 맞습니다만 이 사건의 경우엔 아닙니다

제가 위에서 언급했던 말 중

물건번호가 여러 개 있는 것들은 한 묶음이라고 말씀드렸습니다

물건번호 3번이 낙찰되고 잔금 지급했다고 사건이 마무리되는 것이 아니라

물건번호 1번과 2번 모두 낙찰이 되고 잔금이 지급이 돼야

그때 기준으로 30일 후 1, 2, 3번이 한 번에 배당표 확정이 됩니다

 

만약 물건번호 1번이 계속 유찰이 되어 23년 3월에 낙찰이 된다면

10월에 낙찰받은 물건번호 3번의 낙찰자는

그때까지 기다려야 하며

해당 임차인 또한 그때까지 거주할 수 있어 점유가 인정됩니다

 

만약 물건번호가 여러 개 있는 사건이지만

임차인이 대항력이 없다면 배당 일정과는 상관없기에

잔금 납부 후 바로 인도명령 대상자가 됩니다

 

물건번호가 여러 개 있다면 대항력 없는 임차인이 좋고

대항력 있는 임차인이 있다면 단일 사건인 경매가 좋다

라고 정리할 수 있겠네요

 

 

오늘 무잉여 취소와

임차인의 점유 인정을 사례를 통해

배워보는 시간을 가져봤는데요

많은 분들에게 도움이 됐으면 좋겠습니다

감사합니다