인수한 임차인 보증금이 취득세 및 양도세에 가는 영향

안녕하십니까

경매와 공매를 하다 보면

임차인의 보증금을 인수하는 경우가 많이 있습니다

그럴 경우 취득세 또는 양도세에 인수한 보증금을 계산하셔야 하는데요

생각보다 많은 분들이 모르시고 계시는 것 같아

알려드리려고 합니다

 

 

취득세

출처 : 탱크옥션

 

 

위 공매 사건은 감정가 2억 6천만 원에서

27회 유찰되어 28회 차에 1,350만원에 단독 낙찰이 됐습니다

감정가보다 많이 저렴하게 낙찰을 받았지만

여기에는 대항력 있는 임차인이 있었습니다

임차인의 보증금은 2억 6천만원이며

또한 여기에는 압류도 있어 사실상 낙찰자가

임차인의 보증금을 전액 인수해야 하는 상황입니다

 

당시 시세를 확인해보니 매물로 나와 있는 것이

비슷한 평수가 2억 5천만원으로

총 매수금액이 매물보다 비싸게 됐습니다

그래서 단독으로 낙찰받을 수 있었던 것이겠죠

분석이 잘못되신 건지 실수를 하신 건지

입찰하신 이유는 잘 모르겠으나

위의 사례 경우 취득세에는 어떻게 되는지 알려드리겠습니다

 

많은 분들이 낙찰가 1,350만원에 대한 취득세만 계산하십니다

그러나 '지방세법 시행령 제18조 제1항 5호'에 따르면

취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

즉, 인수한 보증금이 취득세 과세표준에 포함됩니다

 

 

출처 : 국가법령정보센터

 

 

판례 사례도 아래와 같습니다

사례 - 조심2010지0210 (2010.04.20)

부동산을 경매로 취득함에 있어 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것으로

대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차 보증금의 반환을 청구할 수 있으므로

임차보증금을 인수하였다 하더라도 이는 취득 당시를 기준으로 부동산을

취득하기 위한 일체의 비용으로 사실상 취득 가격으로

취득세의 과세표준에 포함된다

 

 

만약 낙찰가 1,350만원만 취득세 계산하시게 되면

4.6% 계산 시 621,000원만 세금을 내면 되겠지만

지방세법 시행령 제18조 제1항 5호에 따라

인수하는 보증금이 취득세 과세표준에 포함되어

2억 7350만원을 4.6% 계산하여

12,581,000원을 취득세로 내셔야 합니다

 

마지막으로

취득세의 중요한 핵심 포인트가 있습니다

인수한 임차보증금을 포함 못하고 낙찰가만 계산하여

취득세를 내게 되어도 담당부서에서 잘못 계산했다고

따로 연락 오지 않습니다

그 당시에는 그냥 그렇게 지나가게 되죠

그러면 운이 좋아서 넘어가나 보다가 아니라

과세표준에 포함 못한 임차보증금은 모두 전산에 남아

추후 미신고 가산세가 부가되어 나오게 됩니다

참 아이러니한 부분이긴 하죠

이 글을 보시는 분들은 가산세가 부과되지 않도록

꼭 인수한 보증금을 포함하셔서 신고하시고

혹시 낙찰가만 계산해서 취득세 내신 분들이 계신다면

지금이라도 담당부서에 연락해서 세금을 내시는 게 좋을 것 같습니다

 

 

양도세

어떤 분들은 인수한 보증금이 필요경비에 들어간다고 생각하십니다

취득세 때는 낙찰가만

양도세 때는 인수한 보증금은 필요경비처리

이렇게 된다면 엄청난 절세가 되겠죠

그렇지만 안됩니다

 

위 공매 사례를 매매 시 생기는 양도세를 보면

취득가 2억 7350만원

매매(예시) 3억 5000만원

필요경비 500만원

*양도세 업무용 오피스텔 2년 미만 40% 적용

(매매가 - 취득가 - 필요경비) * 40% + 지방세

약 3000만원정도 나옵니다

수익은 약 4000만원 정도 되겠네요

 

위 계산은 예시로 양도세를 계산하기 위해 보여드린 거고

현실은 아까 비슷한 평수가 2억 5000만원 정도라고 했으니

당장은 매매 자체를 할 수 없습니다

 

 

 

마지막으로 정리하자면

임차보증금은 사실상 취득 가격이므로

취득세 과세표준에 포함해야 하며

양도세 계산 시 인수한 보증금은 경비에 포함이 안됩니다

참고로 명도비용도 포함이 안되지만

체납 관리비는 필요경비에 포함이 됩니다

감사합니다